La reciente aprobación de cambios en la Ley de Alquileres en Argentina ha generado muchas preguntas e inquietudes entre inquilinos y propietarios. Estos cambios, impulsados por el Kirchnerismo, han sido un tema de discusión caliente en el Congreso y han dejado a muchas personas preguntándose cómo afectarán sus contratos de alquiler y cuánto tendrán que pagar. En este artículo, te presentaremos una guía completa sobre los cambios en la Ley de Alquileres, cuándo entrarán en vigor y qué debes tener en cuenta.
Cambios Clave en la Ley de Alquileres
Los cambios en la Ley de Alquileres incluyen varias modificaciones significativas que afectarán a inquilinos y propietarios. Aquí están los puntos clave:
Mantenimiento de Contratos por Tres Años
Bajo la nueva ley, los contratos de alquiler tendrán una duración mínima de tres años. Esta medida busca brindar mayor estabilidad a los inquilinos y evitar situaciones de inseguridad habitacional.
Aunque cabe destacar que una de las causas por las que los propietarios retiraron los inmuebles de alquiler es plazo de tres años, que lo consideran excesivo y un obstáculo para volver a disponer del bien en caso de necesidad.
Ajustes Semestrales en Lugar de Anuales
En lugar de los ajustes anuales a los que estábamos acostumbrados, los contratos de alquiler ahora se actualizarán cada seis meses. Esto tiene un impacto directo en cuánto pagará el inquilino, y es importante entender cómo se calcularán estos ajustes.
Aplicación del Índice Casa Propia
Uno de los cambios más significativos es la introducción del Índice Casa Propia para calcular los ajustes de alquiler. Este índice considera el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año. Veamos en detalle cómo funciona esta fórmula.
¿Qué es el Índice Casa Propia?
El Índice Casa Propia es una fórmula que se utiliza para calcular los ajustes en los contratos de alquiler. Esta fórmula toma en cuenta la variación salarial y la inflación del último año, pero con un enfoque en la estabilidad. El índice se calcula tomando el menor indicador entre el promedio de la variación salarial y el promedio de la inflación del mismo período (CER).
Cabe destacar que desde su creación en 2021, este índice utilizó siempre la variación salarial, que viene ubicándose por debajo de la inflación. Este punto también será de gran polémica y controversia entre los propietarios que verán como pierden otra vez contra la inflación.
El diario Clarín al tratar el tema, indicó que el índice de Casa Propia se creo para hacer actualizaciones mensuales en los créditos hipotecarios. Dio el siguiente ejemplo si un inquilino pagaba hace un año, en octubre de 2022, $ 60.000 de alquiler, con la nueva ley hubiese tenido un ajuste a $ 78.696 en abril de 2023 y en octubre de 2023 su alquiler habría trepado a $ 108.300.
¿Cuándo Entran en Vigor los Cambios en la ley de alquileres?
Una de las preguntas más importantes es cuándo comenzarán a regir estos cambios en la Ley de Alquileres. La nueva ley entra en vigor una vez que sea promulgada y publicada en el Boletín Oficial. Hasta que esto ocurra, los contratos que se firmen seguirán regidos por la ley anterior que se implementó en julio de 2020.
Contratos vigentes ¿Qué Pasa con los Contratos Ya Firmados?
Los inquilinos y propietarios que tienen contratos de alquiler vigentes bajo la ley anterior pueden preguntarse si los cambios afectarán sus acuerdos actuales. La respuesta a esta pregunta se encuentra en el Código Civil y Comercial, que establece que las nuevas leyes no son aplicables a los contratos en curso de ejecución. Esto significa que los contratos firmados bajo la antigua Ley de Alquileres se mantendrán vigentes hasta su conclusión, respetando las condiciones acordadas previamente.
Impacto en los Inquilinos ¿Qué Pagará el Inquilino?
Una vez que los cambios entren en vigor, los inquilinos deberán calcular los ajustes en sus alquileres de acuerdo con la fórmula Casa Propia. Esto implica tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos y aplicarlos al monto de la cuota de alquiler actual. Es importante entender cómo realizar este cálculo para estar preparado para los ajustes semestrales.
Análisis del sector inmobiliario
La aprobación de la nueva ley ha generado un fuerte rechazo por parte de las inmobiliarias. Argumentan que la aplicación del Índice Casa Propia, que tiende a ubicarse por debajo de la inflación, agravará la crisis que ya enfrenta el mercado locativo. Las inmobiliarias temen que esta medida reduzca aún más la oferta de viviendas en alquiler y cause impactos negativos en el sector.
Si bien esta lectura puede parecer corporativa y sectorial, es evidente que desde el 2020 con la polémica modificación a la ley de alquileres el mercado inmobiliario se retrajo un 90%. Esto causó la caída mas grande del mercado del historia. Que sumados ala falte de créditos hipotecarios causó una catástrofe habitacional.
Desde este sector se informa que por más que se dé una marcha atrás en las modificaciones del año 2020, el mercado inmobiliario de alquileres tardará años en recuperarse.
Conclusiones finales
Los cambios en la Ley de Alquileres en Argentina han sido aprobados y entrarán en vigor una vez que sean promulgados y publicados en el Boletín Oficial.
Los contratos extendidos a tres años y los ajustes semestrales pueden ofrecer cierta seguridad a los inquilinos, pero ¿a qué costo? El Índice Casa Propia, diseñado para calcular los aumentos, amenaza con dejar a los propietarios en una posición desfavorable. Las inmobiliarias han alzado su voz, prediciendo una disminución en la oferta de viviendas en alquiler.
Con todo esto no esperemos grandes avances en la crisis habitacional que causó la primer gran modificación en el año 2020, puede mejorar un poco la situación de los alquileres que no fueron retirados del mercado. Pero de seguro no volverán las propiedades que ya se retiraron del mercado en estos tres años.
En post anteriores demostramos como éstas modificaciones alteraron las relaciones contractuales entre inquilinos y propietarios. También alegamos que la derogación a la nueva ley de alquileres urge y mucho. Lamentablemente el sector está otra vez metido de lleno en la política y no hay visos de que ésta situación vaya a cambiar.