En el presente artÃculo abordaremos la problemática de los alquileres en dólares en argentina haciendo un análisis histórico reciente y como de ello se desprende la actual solución legal al tema.
Historia de los alquileres dolarizados. La Transición de la Década del 90 y la EconomÃa Post Crisis del 2001
Durante la transición los años´90 y post crisis del 2001, Argentina experimentó importantes cambios en su polÃtica económica y en el mercado inmobiliario.
Ello afectó significativamente la forma en que se realizaban los contratos de alquiler y, en particular, la práctica de pactarlos en dólares.
La Década del 90: Apertura Económica y Dólarización
En la década del 90, Argentina tuvo un proceso de apertura económica y adopción de polÃticas de libre mercado.
La más importante de estas polÃticas económicas fue la implementación de la convertibilidad en 1991.
Este régimen estableció una paridad 1 a 1fija entre el peso argentino y el dólar estadounidense con respaldo en las reservas internacionales.
Esta convertibilidad y estabilidad cambiaria generaron una alta confianza en el dólar como moneda de referencia para muchas transacciones, incluidos los contratos de alquiler.
Esto tuvo un efecto inmediato en los contratos de locación y a partir de entonces casi todos los acuerdos se realizaban en dólares.
La Crisis Económica del 2001: Fin de la Convertibilidad y DesafÃos en el Mercado Inmobiliario
A pesar de la aparente estabilidad económica de la década del 90, Argentina se vio sumida en una profunda crisis económica y financiera en 2001.
La convertibilidad llegó a su fin y se declaró el «corralito», que limitaba la disponibilidad de depósitos bancarios.
Esto tuvo dos efectos, primero afectó la confianza en el sistema financiero, y segundo causó un cimbronazo en todos los contratos, entre ellos los alquileres.
La devaluación del peso argentino y la creciente inflación impactaron directamente en los contratos de alquiler pactados en dólares.
Los inquilinos que habÃan acordado pagar en moneda extranjera vieron cómo sus obligaciones aumentaban significativamente en términos de pesos, lo que generó conflictos y controversias entre las partes.
Regulaciones y Restricciones a los Alquileres en Dólares en Argentina
Ante la volatilidad económica, el gobierno argentino implementó una serie de regulaciones y restricciones para mitigar el impacto de los contratos de alquiler en dólares.
Se establecieron leyes que limitaban el uso de moneda extranjera en transacciones locales y se impulsaron medidas para que los alquileres fueran establecidos en pesos argentinos.
Sin embargo, estas medidas no fueron suficientes para erradicar completamente la práctica de pactar alquileres en dólares, y la controversia en torno a esta cuestión persistió durante la década siguiente.
Primeras conclusiones
La transición de la década del 90 y la economÃa post crisis del 2001 en Argentina estuvieron marcadas por cambios drásticos en el mercado inmobiliario y la forma en que se realizaban los contratos de alquiler.
La estabilidad económica y la convertibilidad de la década del 90 llevaron a la práctica de pactar alquileres en dólares, pero la crisis del 2001 y la devaluación del peso generaron desafÃos y conflictos en estos acuerdos.
A lo largo de estos perÃodos, el gobierno argentino implementó regulaciones para restringir el uso de moneda extranjera en transacciones locales.
Pero la cuestión de los alquileres en dólares continuó siendo objeto de debate y controversia en el mercado inmobiliario del paÃs.
¿Alquileres en Dólares en Argentina una Posibilidad Legal con el Nuevo Código Civil?
Como se expreso arriba, durante muchos años, los alquileres en Dólares en Argentina, fue un tema de debate y controversia en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil, esta práctica fue objeto de revisión y análisis por parte de expertos legales y del sector inmobiliario.
Enrique Abati, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, ha planteado una interesante solución.
Esta solución podrÃa permitir pactar alquileres en dólares de manera legal y con una practicidad alta.
El artÃculo 1187 del nuevo Código Civil establece claramente que el precio en los contratos de locación se exprese en dinero.
Ésto es, en moneda local, lo que podrÃa aparentemente limitar la posibilidad de acordar alquileres en moneda extranjera.
Por otro lado, el artÃculo 765 del mismo código categoriza la moneda extranjera como una «cosa». Entonces,
¿Cómo es posible pactar un alquiler en dólares si el precio debe ser en dinero y no en una «cosa»?
La clave para encontrar una solución se encuentra en el artÃculo 1133 del nuevo Código Civil, que se enmarca en el capÃtulo de la compraventa.
Este artÃculo permite determinar el precio de un bien o servicio en base a una cantidad determinada de una «cosa».
Aquà es donde surge la conexión entre la compraventa y los alquileres, y es relevante para entender cómo podrÃa ser viable pactar alquileres en dólares.
El artÃculo 1187, al definir el contrato de locación, remite en relación al precio a las normas de la compraventa, y es en este punto donde el artÃculo 1133 entra en juego.
En su segunda parte, el artÃculo 1133 habilita a fijar el precio de un bien en relación al valor de una «cosa».
Aquà donde radica la solución propuesta por Abati.
En consecuencia, la solución propuesta es que, hoy en dÃa, es perfectamente posible pactar un alquiler en Argentina en la cantidad necesaria de pesos para comprar una cantidad determinada de dólares en el mercado local, ya sea en el Banco Nación o a elección del locador, incluso en el mercado de Montevideo, República Oriental del Uruguay.
Esta solución, aunque novedosa, tuvo el respaldo de expertos en derecho inmobiliario, quienes consideran que se ajusta a la legislación vigente.
Por otra parte evita contravenir el artÃculo 1187 del Código Civil, al expresar el precio en moneda local.
Ésto último, siempre y cuando se utilice la categorización de la moneda extranjera como una «cosa» según el artÃculo 765 C.C.
Es importante destacar que, como en cualquier asunto legal, se recomienda contar con asesoramiento jurÃdico especializado por lo que:
Antes realizar un contrato de alquiler en dólares es vital armonizar en un contrato ésta solución de manera coherente y ajustada al derecho.
Aunque esta solución parece ser una alternativa viable, siempre es prudente asegurarse de que se cumplan todas las formalidades y requisitos legales para evitar problemas futuros.
Conclusiones finales
Con la implementación del nuevo Código Civil, se ha abierto la posibilidad de pactar alquileres en dólares en Argentina, siempre y cuando se utilice la solución propuesta por Enrique Abati y se respeten las normativas vigentes.
Los alquileres temporarios fueron en principio los que el mercado implementó primero, luego le siguieron los barrios cerrados.
Para los alquileres destinados a vivienda familiar la solución no es clara, no obstante y teniendo en cuenta la voluntad de legislador, se trata de proteger un bien jurÃdico importante como es la vivienda en contraposición de la libertad a al propiedad privada.
Ambos bienes son importantes y están en constante choque por los desastres económicos de las últimas décadas, si se dá prioridad a los primeros cae la oferta de los segundos y se genera una crisis habitacional.
Por otra parte si se privilegia a la propiedad privada por sobre el derecho a la vivienda en ésta economÃa de escasez y colectivista, los precios de los alquileres vuelan por las nubes. Por lo que hay un conflicto de intereses que parece no resolverse por la vÃa regulatoria.
Ante éste panorama desalentador, creemos que la solución es que la polÃtica deje de hacer populismo con éste tema, deje a las partes negociar libremente los alquileres y baje de una buena vez los impuestos y costos para la construcción de nuevas viviendas sea para la compra por créditos hipotecarios como para inversores que deseen ampliar el mercado de alquileres.
Solo aumentando la oferta hará que los precios de los alquileres sean accesibles tanto en pesos como en dólares.
Para finalizar, en la actualidad los alquileres en dólares en Argentina representan una alternativa interesante para quienes buscan estabilidad en sus contratos, es decir alquilar por muchos años.
Lamentablemente ésta opción es par unos pocos en éste contexto inflacionario y de sueldos licuados por el manejo polÃtico de la moneda de curso legal.
No obstante se recomienda a las partes involucradas en dichos acuerdos que busquen asesoramiento legal para garantizar la seguridad jurÃdica de sus transacciones inmobiliarias.