Este año ha sido testigo de una intensa discusión en la Cámara de Diputados, donde un proyecto de reforma propuesto por la oposición ha captado la atención de la sociedad y los medios.

La gran batalla era por la derogación de la ley de alquileres, solo se logró media sanción un proyecto que plantea algunos cambios.

El proyecto busca abordar los desafíos que han afectado al mercado de alquileres en los últimos años y generar un equilibrio entre los intereses de los propietarios y los inquilinos.

Con una media sanción en la Cámara de Diputados, este proyecto ha desencadenado un análisis exhaustivo de sus implicaciones políticas y económicas en el país.

A través de una serie de cambios clave, como la duración de los contratos, los ajustes de pago y la regulación de los depósitos en garantía, los legisladores buscan remodelar un sector crucial de la economía argentina.

Actualmente el mercado se retrajo un 80% en la oferta y la poca que hay son alquileres de viviendas en dólares.

Esta reforma no solo refleja las diferencias políticas entre los partidos, sino también la búsqueda de soluciones concretas para los desafíos económicos y sociales que enfrenta el país.

En este artículo, exploraremos en detalle los aspectos fundamentales de la propuesta de reforma de la Ley de Alquileres y su tratamiento político en un año marcado por decisiones trascendentales para la nación.

Ley de Alquileres en Argentina 2023: Cambios Clave en el Proyecto de Reforma

En agosto de 2023 La Cámara de Diputados dio media sanción con 125 votos a favor el proyecto de reforma de la Ley de Alquileres.

Dichos cambios fueron propuestos por la oposición en Argentina y falta todavía su tratamiento en el Senado con pronóstico reservado.

Este proyecto busca abordar cuestiones sensibles en el mercado de alquileres que han generado controversia y desequilibrios.

Aquí hay un resumen de los objetivos y cambios clave propuestos:

Duración de Contratos y Ajustes de Pago:

• Actualmente, los contratos de alquiler tienen una duración de tres años, y los ajustes de pago ocurren cada 12 meses.
• El proyecto propone reducir la duración mínima del contrato a dos años, permitiendo que el inquilino renuncie a este plazo en ciertas condiciones con preaviso.
• Los ajustes de pago podrán acordarse en intervalos no inferiores a cuatro meses, utilizando métodos como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec u otros índices acordados entre las partes.

Depósito en Garantía:

• Se limita el depósito en garantía a un mes de alquiler, y este debe ser devuelto al valor del último mes de alquiler o de manera proporcional si la garantía es inferior al mes.
• Se prohíbe la exigencia de «valor llave o equivalente» y la firma de documentos adicionales al contrato original.

Reparaciones y Mantenimiento:

• Los propietarios deben atender las reparaciones urgentes en un plazo máximo de 24 horas desde la notificación del inquilino.
• Las reparaciones no urgentes deben realizarse en un plazo de 10 días corridos.
• Si el propietario no responde en estos plazos, el inquilino puede encargarse de las reparaciones, con los costos a cargo del propietario.

Rescisión de Contrato:

• El inquilino puede rescindir el contrato después de los primeros 6 meses, notificando al propietario con al menos un mes de anticipación.
• Si la notificación se realiza con al menos 3 meses de anticipación, no se aplicará indemnización.

Declaración de Contratos y Incentivos:

• Todos los contratos deben ser declarados ante la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos).
• Como incentivos a la reactivación del mercado de alquileres, se propone exenciones al monotributo para propietarios con hasta tres actividades simultáneas o unidades de explotación.
• Con respecto a los inmuebles ofrecidos en alquiler se plantean exenciones fiscales.
• Este proyecto de reforma busca abordar los desafíos que ha enfrentado el mercado de alquileres en Argentina desde 2020.
• Se debe llagar a un equilibrio entre los derechos de los propietarios e inquilinos y fomentando la reactivación de este mercado crucial.
• Un punto controversial es que éste proyecto con la excusa de asegurar la transparencia obliga al registro de los contratos.

Impacto Potencial de la Reforma de la Ley de Alquileres en el Mercado Inmobiliario en 2023

Como se expresó arriba estos cambios en la ley versan sobre en los temas controversiales pero no los de fondo.

La reforma busca abordar cuestiones polémicas que han afectado tanto a propietarios como a inquilinos, buscando equilibrar los intereses de ambas partes.

Todos estos cambios propuestos tienen como objetivo principal mitigar el impacto de los desequilibrios observados en el mercado de alquileres en los últimos años.

Por lo tanto, es esencial considerar las posibles ramificaciones que esta reforma podría tener en el sector inmobiliario.

El mercado de alquileres en Argentina ha enfrentado una disminución en la oferta de inmuebles disponibles único en la historia.

El impacto negativo más grande fue un aumento significativo en los precios de alquiler producto de la caída abrupta de la oferta.

En síntesis, los propietarios se vieron perseguidos y espantados con la ley de 2020 agravando los problemas que se propusieron emendar.

Creemos que la mirada sesgada y populistas de los principlaes partido políticos rompieron un mercado que estaba funcionando y tenía un crecimiento sostenido.

Conclusión final

Si la reforma se promulga y se implementan los cambios propuestos (plazo, ajustes de pago y depósitos en garantía) tendrá un impacto del mercado.

La reducción del plazo de los contratos a dos años y los ajustes más frecuentes podrían hacer que los propietarios se animen a volver.

Además, la obligación de realizar reparaciones urgentes y no urgentes en plazos específicos podría alterar la responsabilidad y el comportamiento de las partes involucradas en los contratos de alquiler.

La disposición para permitir la rescisión anticipada de contratos y las pautas para los ajustes de precios también podrían tener un impacto en la planificación financiera tanto de propietarios como de inquilinos.

En última instancia, si bien la reforma busca establecer un equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en el mercado de alquileres, su implementación requerirá un seguimiento cercano de sus efectos en el sector inmobiliario.

La respuesta del mercado a estos cambios podría variar y, aunque la reforma intenta resolver problemas persistentes, también podría dar lugar a nuevos desafíos.

En este contexto, es fundamental que los actores del mercado, los legisladores y los expertos económicos evalúen cuidadosamente el impacto real de estos cambios y estén preparados para adaptarse a las consecuencias que puedan surgir en el dinámico escenario inmobiliario de Argentina.

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Antes de hablar de la ley de alquileres de la provincia de Buenos Aires, intentaremos dilucidar porque llegamos a esta situación.

Desde hace 70 años el populismo en Argentina en sus diferentes formas mórbidas, sean democráticas o dictatoriales, de derecha o de izquierda, ha deformado todos los valores morales, sociales y económicos de tal manera que la población en general aplaude leyes que terminan por empobrecerla, dejándola en una situación más vulnerable de la que estaban antes de aplaudirlas.

La ley de alquileres es un claro ejemplo de ello, a mediados del siglo pasado se intentó regular el precio de los alquileres poniendo topes a los valores.

El resultado fue tan catastrófico para las relaciones entre inquilinos y propietarios que era prácticamente imposible arrendar una vivienda dado que los propietarios preferían retirar los inmuebles del mercado y dejarlos como reserva de valor antes que ocuparlos.

En pleno siglo 21 parecemos aprender poco o nada en ésta materia. El estado de la ciudad de Buenos Aires en el año 2017 sanciona una ley de alquileres que afectó a la actividad inmobiliaria, específicamente al servicio de la intermediación inmobiliaria, al decretar sin mayores fundamentos, que los martilleros deban trabajar gratis para una de las partes en detrimento de la otra, o como argumentaremos más delante, de la propia parte que pretende proteger.

Es decir que de un plumazo y haciendo letra muerta la constitución nacional en el derecho más básico que es el de trabajar libremente, impone que los martilleros tengan prohibido percibir honorarios al futuro inquilino por el servicio de intermediación que ellos mismos solicitan, debiendo cobrar todo ese costo al propietario, otra vez sopa.

Que pasará entonces? Todos más pobres y un Estado más autoritario.

Las suma de éstas leyes supuestamente sociales y sensibles no han causado otra cosa más que más pobreza e injusticia.

El déficit habitacional en Argentina es de 3.5 millones de hogares. Sí, leyó bien hay 14 millones de personas que no viven en hogares dignos desde hace años por no decir décadas.

Comprar una casa en las condiciones macroeconómicas del sistema populista actual es  prácticamente imposible.

Hoy a Septiembre de 2018 la devaluación de la moneda nacional lleva un 75% en menos de 12 meses. Para comprar una casa de USD 100.000 dólares mediante un crédito hipotecario un trabajador deberá ganar un sueldo de $ 120.000. Sí, otra vez leyó bien casi cuatro veces más que el salario promedio.

Entonces, cuál es la salida a ésta barbarie populista?

La respuesta la tenemos en el sector privado ya que es innegable que el ahorro de la clase media en las últimas décadas se volcó más al ladrillo que a los bancos argentinos más preocupados por la timba financiera con el Estado que en cuidar el ahorro de sus clientes.

En los periodos de recuperación económica el sector privado, sobre todo la clase media, históricamente ha invertido en la compra de un departamento, dúplex o casa chica para inversión, siendo el único agente económico que realmente expande la oferta de las viviendas con fines de alquiler.

Por ende la contrapartida beneficiosa de ello es el crecimiento del mercado de alquileres donde los martilleros ocupamos el lugar de reguladores libres y eficientes de este mercado mediando y fijando un precio justo entre los propietarios e inquilinos, de acuerdo al libre juego de la oferta y la demanda.

Sabemos que éstos términos para el político populista son como un collar de ajos en el cuello de un vampiro, pero no hay otra forma de crear riqueza que la libertar económica.

Prueba de ello es el crecimiento del mercado de inmuebles para alquiler que se ha duplicado en los últimos años sin las restricciones como la que se propone instalar con ésta ley, posibilitando que más inquilinos alquilen y por supuesto que más propietarios inviertan en la construcción.

Ley de alquileres en la provincia de Buenos Aires – Proyecto

Las leyes de alquileres de los países prósperos en general regulan lo menos posible evitando carterizaciones y monopolios. Se centran en las nuevas formas de contratación y costumbres siendo restrictivos sólo en casos muy excepcionales, no son tontos, si una ley destruye un mercado legal y prospero, no la aplican por más linda y justiciera que suene en tiempos electorales.

En el reino del revés de Argentina todo lo contrario, parece que ir a contramano del mundo civilizado gusta más. Los atajos económicos suelen ser la carnada que tiene el político populista de turno para captar a sus presas que son en éste caso los inquilinos.

La provincia de Buenos Aires se dispone a aplicar la misma ley de alquileres que implementó la ciudad de Buenos Aires, que básicamente castiga al sector inmobiliario por ser tan hereje de querer cobrar sus servicios de intermediación. Una locura inadmisible en un país donde parece que todo debe ser gratis.

Cuál será el efecto inmediato de ésta ley?

Muy sencillo, en la vida nada es gratis. No importa lo que diga el politiquero barato de turno, que juega al justiciero con plata ajena (La suya, ganada sin esfuerzo, la cuida muy bien en paraísos fiscales).

Lo que pasará si se saca del medio a los martilleros públicos, cosa que intenta hacer el proyecto de  ley de alquileres de la provincia de Buenos Aires, es que el mercado de alquileres se achicará drásticamente, sintiéndose más en los lugares más pobres como el conurbano de la provincia de Buenos Aires. Elevándose los valores de los alquileres y precarizándose el mercado.

Los propietarios y los inquilinos a la hora de pactar un alquiler, se acercan a las inmobiliarias, no tocan la puerta de los legisladores para que le hagan un contrato o para que le publiquen y comercialicen una propiedad para alquilar y ello tiene un costo y DEBE generar una ganancia para que el martillero pueda vivir (nos parece a ésta altura del siglo XXI una locura tener que aclarar ésta cuestión). Esta obviedad la ley de alquileres de la provincia de Buenos Aires la quiere suprimir.

La ley de Alquileres de la Provincia de Buenos Aires no podrá con su fin y generará más pobreza

De aprobarse y aplicarse éste proyecto de ley, los martilleros que sobrevivan (se calcula que sólo en Capital Federal el sector dejó sin trabajo a más de 4.000 personas / familias), trasladarán al propietario el costo de intermediación que el Estado gentilmente le regala al inquilino,  y éste lo pasará el precio como un costo más.

En la actualidad el 90% del mercado prefiere la intermediación de un martillero en sus alquileres, sea dueño o inquilino.

Asimismo aumentará artificialmente la oferta de alquileres por parte de “dueños directos” que probaran un tiempo ver si pueden llevar a cabo un alquiler sin intermediarios, cosa que en un principio el politiquero populista y el ingenuo inquilino festejarán (destacamos que no son todos los inquilinos por suerte) , pero al poco tiempo se darán cuenta que los valores de alquileres que el dueño directo le fije, serán los mismos que lo fijados por los martilleros ya que somos grandes influyentes del mercado inmobiliario, puesto muy bien ganado a fuerza de brindar un servicio que es reconocido por la mayoría de los agentes económicos del mercado de alquileres.

Que pasara entonces con ésta nueva ley de alquileres en la provincia de Buenos Aires, se lo detallamos en ítems para que lo vea más gráfico:

1) Se achicará el mercado de alquileres y se precarizará.

2) Cerrarán inmobiliarias y quedarán trabajadores del sector en la calle.

3) Al precarizarse el mercado de alquileres, la construcción de viviendas para inversión caerá y por ende la oferta de viviendas para alquiler. Aumentando más el valor por la escasez.

4) Los martilleros que sobrevivan trasladarán el costo de intermediación del inquilino al propietario y éste al precio. Hermoso circulo vicioso artificial.

5) Los “dueños directos” miraran los precios de los dueños que confían en las inmobiliarias y querrán ganar lo mismo elevando su pretensión en los valores.

6) El Inquilino de todas formas alquile o no por inmobiliaria terminará pagando el costo de la intermediación, dado que ésta distorsión aplicará a todo el mercado por igual. Podemos decir que si un inquilino no alquila por inmobiliaria pagará de todas manera el costo de la distorsión del populismo económico.

7) El político con su politiquería irresponsable intentará ocupar el lugar de las inmobiliarias creando agencias estatales de intermediación lo que hará huir aun más a los inversores, ni hablar de la precarización del servicio.

Para terminar y viendo el resultado del estado económico y social de nuestro querido país hacemos un llamado a la cordura de la clase política argentina para que se ponga los pantalones largos y genere leyes de crecimiento y desarrollo y no de castigo al que trabaja y genera riqueza. La república Argentina tienen un 35% de pobres y millones de personas sin hogar, leyes como ésta no ayudan en nada a resolver los graves problemas del país, todo lo contrario.

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