{"id":6873,"date":"2015-08-08T11:58:20","date_gmt":"2015-08-08T14:58:20","guid":{"rendered":"http:\/\/www.didomenicapalermo.com.ar\/blog\/?p=6873"},"modified":"2022-09-29T16:51:10","modified_gmt":"2022-09-29T19:51:10","slug":"contratos-inmobiliarios-direccion-y-ejecucion-de-obra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.didomenicapalermo.com.ar\/blog\/contratos-inmobiliarios-direccion-y-ejecucion-de-obra","title":{"rendered":"Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n de Obra"},"content":{"rendered":"\n

Importancia y uso en las construcciones urbanas de zona norte Buenos Aires.<\/h4>\n\n\n\n

Los Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n de Obra<\/b> son imprescindibles para el crecimiento econ\u00f3mico porque regula todo lo concerniente a las construcciones urbanas<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

En zona nort<\/strong><\/em>e<\/strong> y en especial en la ciudad de<\/em> Escobar<\/em><\/a>,<\/strong> estos instrumentos han tomado cada vez m\u00e1s importancia por la expansi\u00f3n de las obras particulares destinadas tanto a viviendas como a locales comerciales.<\/p>\n\n\n

\n
\"Contratos<\/a>
Proyecto de Obra Inmobiliaria en Escobar. Condominios Nuevos Aires.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Han arribado a la zona norte grandes constructoras que han desarrollado edificios de departamentos, complejos de condominios y centros comerciales y para ello se valen de estos contratos para concretarlos.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es de uso com\u00fan estas relaciones jur\u00eddicas para regular la construcci\u00f3n de obras particulares.<\/p>\n\n\n\n

Tales como casas en countries y barrios cerrados e inmuebles que se financian con cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n\n\n\n

Es importante para que estos Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n y Ejecuci\u00f3n de Obra<\/b> <\/strong><\/em>se ejecuten sin sobresaltos.<\/p>\n\n\n\n

Contar con la experiencia de un arquitecto de confianza para haya un dialogo fluido y veraz acerca de todos los trabajo se encomendar\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n

Es recomendable consultar al profesional acerca de las obras similares que ha realizado en el distrito.<\/p>\n\n\n\n

A continuaci\u00f3n veremos las particularidades de este Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n y Ejecuci\u00f3n de Obra<\/b> con sus principales cl\u00e1usulas:<\/p>\n\n\n\n

Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n de Obra<\/strong>. Particularidades:<\/h2>\n\n\n
\n
\"direccion
direccion de obras particulares<\/strong><\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Este contrato<\/strong> <\/em>tiene como principal actor jur\u00eddico a un profesional de la construcci\u00f3n que en general es el Arquitecto a cargo del proyecto y un comitente quien es el que encarga los servicios.<\/p>\n\n\n\n

El entre las obligaciones m\u00e1s importantes que acepta hacerse cargo el Arquitecto<\/strong> <\/em>est\u00e1n  todas las tareas necesarias para proyectar y dirigir la OBRA a desarrollarse, cuyas principales tareas incluyen a las siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> la confecci\u00f3n del Anteproyecto en base al programa de necesidades y a las medidas del terreno que entrega el COMITENTE en este acto;<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> el Proyecto completo con los planos y el Pliego de condiciones necesarios para licitar la OBRA;<\/p>\n\n\n\n

c)<\/strong> especificaciones y pliegos para la licitaci\u00f3n y ejecuci\u00f3n de las instalaciones espec\u00edficas de la OBRA, moblajes fijos, asesoramiento de jardiner\u00eda, etc.;<\/p>\n\n\n\n

d)<\/strong> licitaci\u00f3n, estudio de las propuestas y asesoramiento al COMITENTE para proceder a la adjudicaci\u00f3n del contrato;<\/p>\n\n\n\n

e)<\/strong> planillas y planos necesarios para obtener la aprobaci\u00f3n del plano por la autoridad competente;<\/p>\n\n\n\n

f)<\/strong> planillas y planos necesarios para obtener la autorizaci\u00f3n para demoler el edificio existente, si lo hubiere, tr\u00e1mites consiguientes para licitar la demolici\u00f3n y control y direcci\u00f3n de la misma;<\/p>\n\n\n\n

Trabajos de Control<\/h3>\n\n\n\n

g)<\/strong> control durante la ejecuci\u00f3n de la OBRA de una fiel interpretaci\u00f3n de los planos y del contrato en general por el constructor;<\/p>\n\n\n\n

h)<\/strong> control y aprobaci\u00f3n de los certificados de trabajos presentados por el constructor.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n as\u00ed como de la liquidaci\u00f3n final de la misma, incluyendo los adicionales y trabajos extras;<\/p>\n\n\n\n

i)<\/strong> el ARQUITECTO<\/strong> <\/em>brindar\u00e1 al COMITENTE todo el asesoramiento necesario hasta la completa y total finalizaci\u00f3n de la OBRA.<\/p>\n\n\n\n

Inclusive para los casos imprevistos que pudieran presentarse, como la suspensi\u00f3n de los trabajos, la rescisi\u00f3n del Contrato de Construcci\u00f3n, etc.<\/p>\n\n\n\n

Lo enunciado anteriormente deber\u00e1 ajustarse a las normas y directivas de un Anteproyecto, un Proyecto y al Direcci\u00f3n de Obra.<\/p>\n\n\n\n

Es decir que se fijar\u00e1n las pautas de todas las obligaciones que el profesional realizar\u00e1 de acuerdo a esos tres \u00edtems.<\/p>\n\n\n\n

Por lo que es necesario tener bien en claro el presupuesto y lo que se puede realizar con \u00e9ste a fin de que sea viable este contrato.<\/p>\n\n\n\n

Anteproyecto:<\/strong> <\/em><\/h3>\n\n\n\n

Est\u00e1 formada por plantas, cortes y elevaciones necesarias para dar una idea general de la OBRA en su conjunto, los que se acompa\u00f1ar\u00e1n con un presupuesto global.<\/p>\n\n\n\n

El Anteproyecto una vez aprobado se considerar\u00e1 como programa de necesidades aceptado por ambas partes.<\/p>\n\n\n\n

La aprobaci\u00f3n del Anteproyecto equivale a la orden de ejecuci\u00f3n del Proyecto, si no media manifestaci\u00f3n expresa en contrario del COMITENTE.<\/p>\n\n\n\n

Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n y Ejecuci\u00f3n de Obra -Proyecto: <\/em><\/h3>\n\n\n\n

Se entiende por tal, el conjunto de elementos gr\u00e1ficos y escritos que definen con precisi\u00f3n los trabajos de la OBRA; planos generales de plantas, cortes y elevaciones acotados y se\u00f1alados con los signos convencionales, planos de instalaciones, estructuras resistentes, carpinter\u00edas y dem\u00e1s elementos de la OBRA, preparados en la escala conveniente y con los detalles necesarios para que los diversos contratistas puedan ejecutar los planos de taller, todo ello acompa\u00f1ado por los correspondientes Pliegos de condiciones.<\/p>\n\n\n\n

La documentaci\u00f3n correspondiente al Proyecto ser\u00e1 entregada por el ARQUITECTO<\/strong> <\/em>en … (…) juegos, debiendo adem\u00e1s poner a disposici\u00f3n del COMITENTE los originales de los planos para las copias complementarias que fuera necesario en la licitaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Los trabajos relativos al Proyecto se complementan y completan con la realizaci\u00f3n por el ARQUITECTO del c\u00f3mputo y presupuesto estimado del costo de la construcci\u00f3n a realizar.<\/p>\n\n\n\n

Direcci\u00f3n de Obra<\/strong><\/em>:<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El ARQUITECTO<\/strong> <\/em>organizar\u00e1 los llamados a licitaci\u00f3n necesarios, haciendo el estudio de las propuestas y el consiguiente informe al COMITENTE, para que \u00e9ste pueda decidir la adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El ARQUITECTO<\/strong> <\/em>controlar\u00e1 durante la ejecuci\u00f3n de la OBRA que la documentaci\u00f3n contractual sea interpretada fielmente por el constructor.<\/p>\n\n\n\n

Confecci\u00f3n y revisi\u00f3n de planos<\/h4>\n\n\n\n

Adem\u00e1s confeccionar\u00e1 los planos de detalles que fueran necesarios para completar la documentaci\u00f3n aprobada.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n revisar\u00e1 los planos de las instalaciones que, de acuerdo al pliego de condiciones deba presentar el constructor; verificar\u00e1 las mediciones de obra hechas o los comprobantes de gastos efectuados, a efectos de aprobar todos los certificados que presente el constructor para el cobro.<\/p>\n\n\n\n

El ARQUITECTO<\/strong> <\/em>revisar\u00e1 e informar\u00e1 al COMITENTE en un plazo m\u00e1ximo de … (…) d\u00edas, todos los pagos a favor del constructor, sean por certificaci\u00f3n mensual, acopio de materiales, adelantos, etc.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n revisar\u00e1 y conformar\u00e1 el ARQUITECTO<\/strong> <\/em>las recepciones parciales y el final de obra.<\/p>\n\n\n\n

El ARQUITECTO ejecutar\u00e1 la Direcci\u00f3n de Obra por s\u00ed y\/o por medio de su representante debidamente autorizado.<\/p>\n\n\n\n

El ARQUITECTO<\/strong> <\/em>ejecutar\u00e1 sus obligaciones con la diligencia necesaria para que la OBRA no se atrase o entorpezca por falta de planos o directivas y prever\u00e1 con la debida anticipaci\u00f3n las necesidades de la construcci\u00f3n, entregando al constructor todos los elementos necesarios.<\/p>\n\n\n\n

Controlar\u00e1 la ejecuci\u00f3n de los trabajos y de la OBRA en general, en forma eficaz y liberando al COMITENTE de problemas de la construcci\u00f3n en s\u00ed.<\/p>\n\n\n\n

II-   Modificaciones de Obra:<\/h2>\n\n\n\n

El COMITENTE podr\u00e1 modificar, ampliar o reducir la OBRA, etc., debiendo el ARQUITECTO<\/strong><\/em> confeccionar los planos que se requieran para ello. Las modificaciones se har\u00e1n de com\u00fan acuerdo entre el COMITENTE y el ARQUITECTO<\/strong><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

III- Honorarios:<\/h2>\n\n\n\n

El contrato de Obra inmobiliaria<\/strong> <\/em>prev\u00e9 normas espec\u00edficas para la regulaci\u00f3n de honorarios del profesional, en este punto las partes deber\u00e1n fijar un porcentaje de acuerdo a la complejidad y la calidad de las obligaciones que se llevar\u00e1n a cargo.<\/p>\n\n\n\n

Este apartado prev\u00e9 ampliaci\u00f3n del porcentaje o reducciones de acuerdo a situaciones que se tipificaran expresamente a saber:<\/p>\n\n\n\n

1- Los honorarios profesionales del ARQUITECTO<\/strong> <\/em>se estipular\u00e1n en el … (…) por ciento del monto total y definitivo de la OBRA.<\/p>\n\n\n\n

2- El monto total y definitivo de la OBRA incluye todos los gastos necesarios para concluirla y excluye solamente el costo del terreno, los honorarios del ARQUITECTO<\/strong> <\/em>y los gastos enumerados en el art\u00edculo sexto.<\/p>\n\n\n\n

Honorarios en casos especiales:<\/h2>\n\n\n\n

3- Cuando el COMITENTE provea de materiales, mano de obra, transporte, etc., su costo se computar\u00e1 en base a los valores corrientes de plaza.<\/p>\n\n\n\n

4- Por los planos, licitaci\u00f3n y direcci\u00f3n de obra y de demolici\u00f3n se cobrar\u00e1 un honorario del … (…), por ciento sobre su precio.<\/p>\n\n\n\n

5- Por el Proyecto y direcci\u00f3n del moblaje, decoraciones, etc., el honorario a aplicarse ser\u00e1 del … (…) por ciento sobre el costo total y definitivo de las mismas y pagaderos en las condiciones que se establecen en el art\u00edculo quinto.<\/p>\n\n\n\n

6- En caso que se modificara sustancialmente el Proyecto aprobado, por causas ajenas al ARQUITECTO<\/strong><\/em>, \u00e9ste tendr\u00e1 derecho a un honorario adicional por la documentaci\u00f3n no utilizable y que se demuestre fehacientemente que est\u00e1 ejecutada.<\/p>\n\n\n\n

El honorario a aplicar en este caso para los trabajos inutilizados sufrir\u00e1 una reducci\u00f3n del … (…) por ciento respecto al especificado en el art\u00edculo cuarto.<\/p>\n\n\n\n

7- Para tener derecho a esa retribuci\u00f3n se considerar\u00e1 la modificaci\u00f3n como fundamental y que determine que el COMITENTE encomiende al ARQUITECTO<\/strong> <\/em>la ejecuci\u00f3n de un nuevo proyecto.<\/p>\n\n\n\n

8- Toda otra modificaci\u00f3n o alteraci\u00f3n en las distribuciones y elementos proyectados y aprobados ser\u00e1 ejecutada por el ARQUITECTO<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Destacando que no <\/em>tendr\u00e1 cargo alguno integrando su obligaci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

9- Los casos no previstos contractualmente se regir\u00e1n por las disposiciones del Arancel de Honorarios vigente a la fecha de suscripci\u00f3n de este contrato.<\/p>\n\n\n\n

IV- CUARTA Subdivisi\u00f3n de los honorarios:<\/h3>\n\n\n\n

1- El monto total de los honorarios, resultante de la aplicaci\u00f3n de los porcentajes establecidos en el art\u00edculo anterior, respecto a las tareas enunciadas en el art\u00edculo primero se subdividen en los parciales siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a) Anteproyecto aprobado por el COMITENTE: el … (…) por ciento del honorario total;<\/p>\n\n\n\n

b) Proyecto completo: el … (…) por ciento del honorario total;<\/p>\n\n\n\n

c) Direcci\u00f3n de Obra y Control de los trabajos hasta la liquidaci\u00f3n final, el … (…) por ciento del honorario total.<\/p>\n\n\n\n

2- La ejecuci\u00f3n de cada tarea en el orden enunciado, presupone la existencia, aprobaci\u00f3n y obligaci\u00f3n de pago de las anteriores.<\/p>\n\n\n\n

3- Si por cualquier causa los trabajos se suspendieran antes de llegar a su fin, por un lapso mayor de … (…) meses, el COMITENTE abonar\u00e1 al ARQUITECTO<\/strong> <\/em>el honorario correspondiente a las tareas ya ejecutadas por el ARQUITECTO<\/strong><\/em>, aunque no se hubieran utilizado en la OBRA.<\/p>\n\n\n\n

V- Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n de Obra<\/strong>. <\/em>QUINTA Pagos a Cuenta<\/h3>\n\n\n\n

El COMITENTE har\u00e1 pagos al ARQUITECTO<\/strong> <\/em>a cuenta del honorario total, de acuerdo al detalle siguiente:<\/p>\n\n\n\n

a) El … (…) por ciento del honorario total indicado en el art\u00edculo tercero y aplicado sobre el monto del presupuesto global estimado de la OBRA, al entregar el ARQUITECTO<\/strong> <\/em>el Anteproyecto y el Presupuesto global mencionado;<\/p>\n\n\n\n

b) El … (…) por ciento restante del honorario total ser\u00e1 abonado por el COMITENTE contra la presentaci\u00f3n, por el ARQUITECTO<\/strong> <\/em>de su factura de honorarios y contra presentaci\u00f3n del certificado final de reajuste resultante de aplicar el porcentaje del art\u00edculo tercero sobre el monto definitivo de la OBRA, previa deducci\u00f3n de los pagos efectuados de acuerdo a los apartados a) y b).<\/p>\n\n\n\n

El COMITENTE efectuar\u00e1 los pagos respectivos en los d\u00edas corridos a contar de la fecha de presentaci\u00f3n de cada certificado.<\/p>\n\n\n\n

Caso contrario, las sumas adeudadas devengar\u00e1n un inter\u00e9s punitorio (x) del por ciento mensual que el COMITENTE abonar\u00e1 junto a los certificados que certifiquen la penalidad.<\/p>\n\n\n\n

VI- SEXTA Gastos especiales:<\/h3>\n\n\n\n

Los gastos especiales que se originen como sondeos, maquetas, planos especiales para exhibici\u00f3n o presentaci\u00f3n, copias de documentaci\u00f3n que excedan el n\u00famero de … (…) en casos comunes o todas en los casos especiales, patentes y cualquier otro gasto extraordinario, no est\u00e1n comprendidos en el honorario y ser\u00e1n pagados por el COMITENTE.<\/p>\n\n\n\n

VII- S\u00c9PTIMA Rescisi\u00f3n:<\/h4>\n\n\n\n

Aqu\u00ed estos Contratos inmobiliarios Direcci\u00f3n Ejecuci\u00f3n de Obra,<\/b><\/em> prev\u00e9n supuestos para la culminaci\u00f3n de la relaci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

Habr\u00e1n formalidades y efectos seg\u00fan sea el profesional o el particular el que incumple o solicita la terminaci\u00f3n contractual, a saber:<\/p>\n\n\n\n

1- El COMITENTE en los Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n de Obra<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Podr\u00e1 rescindir este contrato en los casos siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a) Si el ARQUITECTO no cumple las estipulaciones contractuales;<\/p>\n\n\n\n

b) Si sobreviniere la quiebra, convocatoria de acreedores o concurso civil del ARQUITECTO;<\/p>\n\n\n\n

c) En ambos casos precedentes el COMITENTE notificar\u00e1 su decisi\u00f3n al ARQUITECTO, por telegrama colacionado.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s proporcionar\u00e1 al COMITENTE todos los datos y elementos necesarios para que la OBRA pueda continuar sin interrupci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

2- El ARQUITECTO<\/h2>\n\n\n\n

Podr\u00e1 rescindir el contrato en los casos siguientes:<\/p>\n\n\n\n

a) Si el COMITENTE no cumpliere las estipulaciones contractuales, ante lo cual el ARQUITECTO notificar\u00e1 su decisi\u00f3n al COMITENTE por telegrama colacionado o carta documento del Correo Oficial.<\/p>\n\n\n\n

Se le dar\u00e1 un plazo de … (…) corridos para que designe un nuevo profesional.<\/p>\n\n\n\n

El COMITENTE le abonar\u00e1 el saldo de sus honorarios devengados hasta ese momento, m\u00e1s una indemnizaci\u00f3n del … (…) por ciento del monto de los honorarios que el ARQUITECTO hubiere cobrado hasta el fin de la OBRA.<\/p>\n\n\n\n

3- Contratos Inmobiliarios Direcci\u00f3n de Obra<\/strong> – COMITENTE<\/h2>\n\n\n\n

a) Si el resolviese suspender la OBRA por causas no imputables al ARQUITECTO ni fuerza mayor, lo comunicar\u00e1 al ARQUITECTO y abonar\u00e1 los honorarios correspondientes a los trabajos ya ejecutados m\u00e1s un … (…) por ciento de los honorarios que el ARQUITECTO hubiera percibido de haber hubiera ejecutado la OBRA hasta el final. Igualmente se proceder\u00e1 cuando la OBRA quedare paralizada o semiparalizada durante m\u00e1s de … (…) meses;<\/p>\n\n\n\n

b) Si por cualquier causa de fuerza mayor el COMITENTE no quisiere continuar la OBRA, el ARQUITECTO podr\u00e1 rescindir el contrato, notificando al COMITENTE.<\/p>\n\n\n\n

Este s\u00f3lo abonar\u00e1 los honorarios correspondientes a los trabajos ejecutados.<\/p>\n\n\n\n

4- En todos los casos de rescisi\u00f3n, sea por decisi\u00f3n del ARQUITECTO o del COMITENTE se labrar\u00e1 un acta en cual constar\u00e1 el estado de los trabajos, la conformidad o disconformidad de las partes y todo otro dato que fuera de inter\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

VIII- OCTAVA Imposiciones o tasas y\/o tributos:<\/strong> <\/em><\/p>\n\n\n\n

El contrato establece que si en raz\u00f3n de la jurisdicci\u00f3n donde se ejecuta la OBRA y\/o por disposiciones emanadas de las autoridades nacionales, provinciales o municipales, el ARQUITECTO<\/strong> <\/em>tuviera que cumplir y\/o abonar imposiciones, tasas o reg\u00edmenes para el ejercicio de su profesi\u00f3n, esas erogaciones ser\u00e1n a cargo del COMITENTE.<\/p>\n\n\n\n

Sobre \u00e9ste punto el profesional debe tener pleno conocimiento y experiencia en el pago de  tasas y contribuciones de la jurisdicci\u00f3n que desarrollar\u00e1 el proyecto inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

Ello evitar\u00e1 sorpresas en los costos finales.<\/p>\n\n\n\n

Para terminar notamos que en muchos casos por el alto desarrollo de edificios de departamentos, las tasas y contribuciones han aumentado.<\/p>\n\n\n\n

Este cambio hace que las inversiones se expandan territorialmente hacia otras zonas por las altas tasas municipales que le aplican a los derechos de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

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